楼市"金九"大幕将开 好产品接踵而至

8月初楼市在经历了小幅下跌之后迅速回暖，已经连续两周上演上涨行情，尤其是刚刚公布的第三周数据，青岛市全市新建商品住宅成交2462套，成交面积29．64万平方米，环比上涨16％，成交均价17297元／平方米，环比上涨12％。下周即将进入9月，传说中的“金九银十”传统旺季就要来临，从目前走势来看，几乎所有地产从业者都对“金九”充满信心。当然，这份数据背后也有地产商的苦心经营，从密集发布的优惠政策，再到不断出台的规划公示，可以说从土地到价格再到配套，市场已经做好充分的准备，就等大幕拉开。

忙蓄客 挤掉价格水分

8月楼市进入淡季，往年和记者相熟的地产从业者大多会选择在此时休假放松。但今年记者联系一圈却发现，大多数的小伙伴都奋斗在销售一线，特别是主城区的项目销售。“好不容易赶上一波上涨行情，可得抓紧了。”这样的回答颇具代表性。尽管是淡季，上门看房的顾客少了很多，但大家都在忙一件事，就是“蓄客”。所谓的蓄客，就是在开盘前会通过各种方式争取意向客户，以便在开盘或者是某个特定节点赢得旺销局面。所以，如果你在这个月频繁接到楼盘推销电话，也许并不是楼市又进入“滞销期”，这是开发商为即将到来的“金九”做蓄客准备。

今年8月，在“三道红线”的基调下，开发商正面临着巨大的资金压力。为了解决资金压力，以价换量成为很多周边开发商的统一做法。比如地处灵山湾的鑫苑灵山湾龙玺项目，最高曾突破20000元／平方米，但现在不少代理商已经喊出了16000元／平方米的价格。再比如胶州上合示范区和少海片区的很多楼盘，单价都降到7000元左右。而在价格之外，有的项目呈自由落体式下降，有的以抵账房、特价房、车库抵用券、物业抵用券等花样促销形式降价，比如世茂璀璨天樾推出指定房源交1万元抵30万元的优惠。不过，现在靠价格来蓄客集客的多是周边区域，而且多为库存压力大、去化周期长的项目。

忙推新 好产品接踵而至

相比之下，市区依然还是电话营销为主，当然很多热门区域，自然客流也可以保证打造爆款的局面。但主城区也有自己的烦恼，就是土地资源太少。9月份，青岛市第二次住宅用地集中拍卖即将开始，加上之前已经拍出的土地项目规划公示密集出台，在一定程度上将缓解“地荒”的难题。

同时，对想在“金九”改善居住条件的主城区购房者来说，是个好消息。毕竟此次主城规划更新，很多都是最热门的区域。拿本月刚刚公示的大云谷金茂府SF0604－305地块来说，这里在金茂府悦府与滁州路一路之隔，规划建设12栋17－31层住宅、1栋22层办公及商业配套。另一热门地块是位于市北区浮山新区SF0604－903号地块，这里规划建设8栋17—24层住宅及配套。同时，距离浮山后不远的新都心8月也有新规划出台，位于黑龙江路以西，开平路以北，原果品批发市场地块即将开建8栋17－24层住宅及配套。另外，在崂山区崂山壹号院C地块项目规划也刚刚公布，规划建设8栋8－15层住宅及配套。

除了住宅小区，8月份多项教育资源建设有了新进展，特别是眼下最热门的学区浮山后，多所学校即将交付和开建。比如处于浮山后一小区裕环路的浮山后一小区配套中学，目前已经施工完毕，处于即将交付的状态。劲松七路的旁的合肥路小学目前也进入竣工验收阶段。劲松五路附近的同安路小学扩建校区，目前也在验收阶段。而双山小学和同德路小学项目也在陆续推进中。这些学校投入使用，将极大地缓解浮山后教育资源紧张的局面。

别被“买涨不买跌”左右

在7月“一飞冲天”之后，8月楼市出现下跌的局面，很多动了买房心思的人有些紧张，“会不会买在高点上，要不要再等等”，典型的“买涨不买跌”的心态再次出现。对于房地产市场来说，困扰了大家好多年的“价格周期”，这种“买涨不买跌”的心态无疑起到了推波助澜的作用：当房地产市场复苏价格攀升的时候，很多人都会跟风买房，甚至很多没有住房需求的人也会买上一套，当作长期投资。由此不断推高楼市价格，在价格高涨的情形下，加剧了“再不买价格会更高”的顾虑。最终价格过快的上涨触及调控政策，上涨行情戛然而止，随即进入房价的“冰河期”，担心买在高点的购房者集体“沉默”，房子不好卖，开发商推出各种优惠。然而，优惠越多大家越担心，由此周而复始。

但眼下的局面在记者看来，“房住不炒”国家执行得非常坚决，其他城市上涨速度稍快就会被约谈。快速上涨不会出现，而类似主城区土地资源日渐稀少，下跌的空间也不大。房价涨跌的曲线逐步被拉平，所以对购房者来说，是时候抛弃“买涨不买跌”的心态，有需求就入手，如果没有居住需求，跟风炒房也不会带来太多的收益。

当心小开发商“跑路”

“金九”来临，对购房者来说可能会遇到很多降价促销的项目，如果优惠非常诱人，大家还要多留一个心眼，当心开发商资金风险。一份来自中房网的数据显示，今年上半年已经有244家房企发布了破产文书。中房网通过人民法院公告网，以“房地产”为关键词检索，并剔除了重复分发企业及非房地产企业的名单统计后发现，截至8月24日，年内共有244家房企发布了相关破产文书，以此来看，平均每天就约有一家房企破产。

相关业内人士指出，“活下去”的另一面是房地产行业内部已经达到了相对饱和的状态。房地产行业洗牌早已拉开了序幕，而未来一段时间，“洗牌”将仍会是“进行时”。而对购房者来说，“活不下去”的开发商就可能成为买房路上的“定时炸弹”，开发商跑路导致房子无法网签甚至工地停工的新闻，让很多购房者心有余悸。如何避免自己遇到这类情况，建议尽量选择有信誉和影响力的大开发商，另外遇到巨额优惠时也要多方考察求证，防止不良开发商跑路。

（观海新闻/青岛早报记者 刘鹏）