东西冯家滩改造项目（海岸万科城项目），原地块为东冯家滩、西冯家滩村位置，其整体改造开发体量达到百万方量级。通过土地市场的一二级联动，打造胶南老城的综合住区，包含普通住宅、商业、办公、公园、学校、医院等多种业态项目。项目总体量约106万方，其中住宅约70万方。

项目北侧一路之隔为临港工业园区、东侧南侧西侧为老城区域。

其中，项目南侧为东冯家滩、西冯家滩的村改规划用地，村改占地10.6万方，规划建设16栋19~21层高层住宅，总建面近30万方，村改安置部分占整盘的30%左右。

锦绣城之后！韭菜收割机？

1.首开地块1800余套、获证1508套

来自官网的数据，项目6月24日取得预售证，合计批准预售套数1508套、批准预售面积156596.06平方米，折合套均面积仅为103.8平的户型产品。

其主力推出市场的产品为85/89平套三、112/117平套三产品。有人惊叹85平居然做成了三房产品，小编[青岛楼虫]看过实体交付样板间后也表示“刚中之刚、不能再刚”，遥想其前辈——中建锦绣城的85-90平的面积段也仅仅做成了套二单卫产品。

2.开盘之前排队看房、开盘当天不甚理想

先看下开盘之前售楼处门口的火热场面，炎热的门口竟然排起长长的看房队，可谓热闹非凡、人山人海，让我们梦回2016-2017年。

再看下开盘当天的现场照片、视频，开盘后1分钟15秒时销售7.63亿元，到9分10秒时销售8.22亿元，在10:10分时认购698套，认购金额8.27亿元。

小编[青岛楼虫]市调了开盘时的数据——海岸万科城开盘报告：

【开盘时间】：6月25日10:00点

【开盘方式】：红树林二楼会展大厅集中线上开盘（万科易选房）

【推售产品】：共推13栋楼，1236套房源，包括25-27层高层、18层小高层产品

【具体产品】：7号地块1#（18F）、2#（27F）、3#（27F）、4#（27F）、10#（18F）、11#（27F）、12#（27F）；11号地块 1#（18F）、2#（18F ）、4#（25F）、5#（27F）、6#（27F）、7#（27F）

【开盘价格】小高优惠后均价约12000元/㎡，高层优惠后均价11000元/㎡（含精装1500元）

【去化情况】：截止开盘当天10:10分线上选房累计认购698套，认购金额：8.27亿元，去化56％。

【开盘折扣】：①意向登记总房款减5000；②6.30号之前交齐首付92折；③延期交齐首付93折。

3.原因解析：供货量大、需求减少

【原因1】：胶南老城村改加速，供应量爆发，选择区域、项目大爆发！

包括前期170万方体量的中建锦绣城-双星厂改项目快速清尾、新爆百万体量级的旭辉银盛泰星韵城、薛家滩+孙家滩+石嘴子的村改项目、融创活力区项目、金茂+金地+绿地的青岛西站三国杀、未来将来的金地科技体育城等等，都在这一时段抢夺胶南客源（韭菜）。

【原因2】：项目位置并非最优选择！万科城项目属于隐珠街道，相较于东部的灵山湾片区，地段价值略逊一筹。同时，项目位于隐珠街道的北部，北侧工业园、东侧南侧西侧已经定型，周边可改造提升的区域不多，未来规划仅为本项目规划输出价值，未来价值提升单一；

【原因3】：交通比较受局限，四周环绕老城，无主要干道。距离13#地铁最近站点-隐珠站2公里，步行时间约30-40分钟。

【原因4】：东西项目的挟持！项目东部灵山卫管辖的保利源诚领秀山项目，5月底首开高层单价11000元，可谓提前抢先了万科的风光。位于西部的金茂、中南、金地、绿地等挟着青岛西站大片区利好、及9000+元价格，也在逼定胶南的投资客。

【本文小结】

“三国、甚至四国杀”的青岛西站

翻天覆地的胶南中心城区村改

大小房企云集的灵山湾板块

价值提前透支的古镇口

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胶南板块价格白刃战竞争愈发激烈

这波韭菜不好割呀！