报告称上半年楼市分化显著 下半年市场需求或延后释放

7月2日，贝壳研究院发布2020年楼市半年度系列报告。报告显示，上半年房地产市场分化加剧，新房、二手市场已基本复苏，租赁市场旺季遇冷。报告预测，下半年新房市场逐渐趋于稳定，二手市场仍将有需求补偿性释放，改善型需求将成为新动力，租赁市场不断向“承租人”市场转变。

新房市场成交量逐渐恢复

贝壳研究院数据显示，2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16.0%，成交面积累计同比下滑14.0%。其中，新房市场成交量在二季度快速恢复，接近去年同期水平，但累计半年成交量仍有一成缺口，市场仍处在逐渐恢复过程中。

受疫情影响，2020年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大，其中成交套数累计同比下滑25.9%；成交面积同比下滑25.0%；二线城市成交套数同比下滑16.6%；成交面积同比下滑15.0%；三四线城市成交套数同比下滑10.8%；成交面积同比下滑8.0%。一二线城市受疫情影响较大，但恢复速度更快，二季度成交量环比收窄15-16个百分点；三四线城市环比收窄12-13个百分点。

贝壳研究院新房分析师潘浩表示，上半年新房市场修复过程基本完成，一季度积压的需求已获得逐步释放，随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年市场不会持续大幅上涨，市场总量也不会大幅下降。

二手房市场保持复苏韧性

受疫情影响，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增长4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。

贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

疫情之下，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。总体来看，二手房市场仍然保持积极的复苏韧性。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，首先，更加灵活适度的金融政策对市场预期产生了较大的溢出效应，带动市场复苏。同时，各地进一步加大人才引进力度，加速刚需入市。此外，刚需入场后撬动起改善型换房需求，改善型换房链条启动成为新动力。

贝壳研究院预测，下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性。据贝壳研究院数据显示，链家重点18城带看量仍处于较高位置，代表下半年总体成交平稳或小幅向好，前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放，预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。

租房市场受疫情影响显著

2020年上半年，租赁市场受到疫情的影响波动较为显著，与新房及二手房市场形成对比，呈现“旺季不旺”态势，季节周期规律被打破。

贝壳研究院数据显示，2月份重点城市的租赁市场交易触底，节后旺季推迟到3月出现，6月北京疫情出现反复。贝壳研究院数据显示，18城成交量环比下降7.3%。上半年疫情对租金水平影响明显，总体呈现趋势性下降，其中，6月份租金环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

“上半年全国多数城市的租金的价格和成交量出现下跌，一方面是疫情影响了租赁市场的供需格局。另一方面，疫情直接影响了买卖双方对于市场的出租预期和价格。”贝壳研究院资深分析师黄卉认为，下半年租赁市场依然会维持“低温”态势，延迟的租赁需求不断释放，业主出租预期持续处于低位，租客议价空间提升，市场供需趋于缓和，从中长期的租金水平来看，租金上涨动力不足，可能会继续保持底部企稳的态势。 

（王日晨）