新房成交史上最低，二手房交易速冻：六大维度数据解读地产行业

2月全国楼市成交创历史新低。

  武汉、无锡、杭州，2月二手房0成交。

  克而瑞监测的27个重点城市中，2月整体成交仅240万平方米，环比降幅高达83%，同比下降77%，创有史以来最大跌幅。

  4个一线城市楼市总成交仅29万平方米，环比下跌82%，同比下降73%，其中广州跌幅最为显著。

  与此同时，建筑业商务活动指数环比暴跌33.1个百分点，部分房企业绩暴跌逾80%。

  但经历过多次“极度困难”的房地产行业依旧有逆势数据，并且一出手就是暴涨。比如，有房企2月销售增长超100%；一线城市土地出让金同比暴涨8成，北京、上海屡刷新纪录；76只地产股集体上涨，最高涨幅超过30%。

  建筑业商务活动指数环比下跌33.1个百分点

  2020年首个官方数据——非制造业采购经理人指数（PMI），将疫情对建筑行业的重创展露无遗：建筑业商务活动指数26.6%、新订单指数为23.8%，环比分别下降33.1个百分点和30个百分点。

  疫情在短期内对各行业生产经营活动造成较大冲击，特别是建筑业生产经营活动骤然放缓。非制造业指数系列中，建筑业商务活动指数、新订单指数、从业人员指数、业务活动预期指数均出现了断崖式下跌，并且拖累了整体降幅扩大。

  不过相比之下，建筑业销售价格指数环比仅回落1.3个百分点，为50.9%，仍然守住了50%“荣枯线”。而建筑业业务活动预期指数为51.8%，保持在临界点以上，表明相关企业对行业恢复发展有信心。

  新房销售规模降至史上最低水平

  今年前2个月，新房销售规模已降至史上最低水平。

  据克而瑞，全国27个重点城市2月新建商品住宅仅成交240万平方米，环比降幅高达83%，同比下滑77%。受疫情影响较大的武汉、重庆，因买家购房意愿不强加之售楼处开放受限，二月甚至出现了0成交。

  2月，北上广深四个一线城市总成交量只有29万平方米，同比下跌73%，环比下跌82%；二三线城市总成交约211万平方米，同比、环比分别下降78%和84%。除成都、南京、郑州成交量超过20万平方米，多数城市成交量不到10万平方米。

  疫情影响下，几乎所有房企都面临短期销售业绩下行的压力。

  据目前的数据披露，融创中国2月合同销售额约122.1亿元，同比下降33.17%；富力地产2月权益合约销售额25亿元，同比下降58.68%，环比下降59.55%；融信中国2月总合约销售额约30.36亿元，同比下降58.71%，环比下降58.74%；首创置业2月签约金额约8.4亿元，同比、环比下降幅度均超过80%。

  据中指院，今年前两月各阵营房企销售均值同比去年均出现20%左右的下滑，除恒大外，前十房企业绩均不及去年同期。

  前两个月销售额突破百亿的有24家，相比去年减少9家。恒大、万科超800亿元，碧桂园超700亿元。

  2月单月TOP100房企销售额同比降38.66%，环比重挫46.41%。目前，TOP100房企门槛16.5亿元，较去年19.8亿元下降16.7%。

数据来源：中指院

  在全国多省市线下售楼处暂停开放的背景下，恒大祭出网上购房和“全国75折”超高折扣让利促销。凭借“网上购房”、“75折优惠”等营销措施。据恒大公告，2月合约销售额447.3亿元，同比增长107.8%。

  万科在各区域项目有不同优惠活动，如福州“9.9元领5000元抵用券”；阳光城推出缴纳5000元定金享受2%额外折扣、推荐佣金等；融创则在超过60个城市推出“无理由退房”政策。

  与此同时，房企全面启动网上售楼处或直播卖房活动，几乎涉及全国多个城市项目。碧桂园开通“凤凰通”、雅居乐开启“雅居宝”，融创则重启“幸福通”，连央企中建地产也启动“建房通”。

  二手房成交同比下降超5成

  受重创的还有二手房市场。当成交与带看同时陷入停滞，疫情对房价的影响也开始逐渐显现。

  兴业证券3月2日研究报告显示，2月统计的13个城市二手房成交面积同比下挫75%，今年以来累计同比下滑32%。其中，无锡、杭州整个2月二手房0成交，成都仅交易1000套，与2019年月均成交万套形成强烈反差。

  贝壳研究院数据显示，武汉链家2月整月0成交，1～2月18城成交量同比下降55%。但市场人士都认为，购房需求不会因为黑天鹅事件而消失。

  随着各地逐步复工与各地利好政策的支持下，贝壳预计疫情结束后需求会有一波集中释放。在此情况下，预计新增供给可能花费更久时间恢复到疫情前水平，而各城市受疫情影响及恢复程度、恢复速度存在一定的差异，未来各城市供需将出现短期改变，但不会改变长期供需趋势。

  百城房价同比涨超3%

  房企积极“以价换量”，全国房价出现了结构性短暂下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2月全国100个城市新房均价15173元/平方米，环比下跌0.24%。

  100个城市中，26个城市环比上涨，72个城市环比下跌，2个城市与上月持平。与上月相比，上涨的城市数量减少36个，下跌的城市增加38个，其中4个城市跌幅超1.0%。

  26个价格环比上涨的城市中，日照、东莞以及南通涨幅居前，环比分别上涨0.51%、0.48%和0.42%；赣州、盐城、深圳、银川、扬州、嘉兴以及柳州涨幅在0.1%～0.3%之间；连云港、宿迁等14个城市涨幅在0.1%（含）以内。金华、鄂尔多斯新房价格与上月持平。

  72个环比下跌的城市中，跌幅最大的是衡水、潍坊、新乡和南宁，在1.0%～1.5%之间；太原、威海、佛山、鞍山、北海以及株洲跌幅在0.8%～1.0%之间；跌的最少的是无锡、湛江等12个城市，跌幅在0.1%以内。

  尽管如此，百城均价仍比去年同期微涨3.05%，涨幅较上月收窄0.34个百分点，显示出市场仍然趋稳。

  一线城市土地出让金同比暴涨8成

  疫情之下，土地市场走出了分化行情。

  据中指院，300个城市共成交土地1364宗，环比减少10%，同比减少3%；成交面积5193万平方米，环比减少2%，同比减少9%。其中，住宅类用地（含）环比减少29%，同比减少24%；成交面积1492万平方米，环比减少33%，同比减少20%。土地出让金总额为2392亿元，环比减少16%。

  一线城市地市表现强势、供求环比走高；二线城市明显降温，量价齐跌。

  具体来看，2月上海卖地460亿元领跑一线城市。

  2月14日，中海联合体14.13亿元底价拿下“鼠年第一拍”——上海普陀区红旗村旧改项目的2宗商住地块；随后香港置地以310亿元夺得徐汇巨无霸“徐汇滨江西岸金融港”28幅地块，一举刷新内地土地总价纪录。

  北京紧随其后，2月总计成交土地10宗、收揽土地出让金439.89亿元。2月25日，海淀西北旺地块被华润+中交+北科建联合体经历过72轮厮杀后摘得，成交价76亿元，溢价率高达25.95%，再现近年来新高。

  不过，前两个月，北京土地出让金总额累计673亿元，超越上海的619亿元，成为全国总冠军。

  广州、深圳两地则持续冷清。广州宅地供求环比减少82%和67%，入市宅地均以底价成交，合计收金近13亿元，较上月减少近9成。其中，白云区江高镇地块由龙光地产以底价竞得，成为本月出让金最高的一宗地块。深圳市仅有2宗商办用地入市，分布于南山区，合计收金逾20亿元。

  二线城市土地出让金总额环比降逾4成。三四线城市则供应量环比降近2成，成交量价双降，溢价率环比下滑5个百分点。

  头部房企在一二线城市土地市场表现抢眼。今年1~2月，TOP3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%、TOP50房企同比增长28%。2月单月，TOP50房企拿地总额1731亿元，环比增长14.7%；Top100房企拿地总额1984亿元，同比增长7.2%，环比下降21.6%。

  拿地金额方面，今年前两个月，香港置地、绿城中国和华润置地摘得三甲。香港置地以318亿元拔得头筹；绿城中国以268亿元居于第二，拿地势头猛进；华润置地以140亿元位居第三。

  TOP10企业1～2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%，龙头房企获取土地资源优势不减。绿城表现突出，分别于北京、天津、大连、成都等多城市拿地多宗，成绩格外耀眼。

  76只地产股上涨

  房企在资本市场显出别样的气氛。2月3日开市后出现集体大跌，据雪球，当日A股房地产开发板块的120只相关股票全数下跌，跌幅最高达10.14%，仅9只股票跌幅在9%以下。

  但随后A股地产股上演了绝地反击大戏，随着房企线上营销常态化、各地政策的提振，市场信心得到强势恢复。

  从2月地产股涨跌榜来看，100家上市房企2月的平均股价涨幅4.28%。其中，有76只地产股股价上涨，2只持平，下跌的为22只。

  2月累计涨幅最大的数中天金融，达31.28%，H股金地商置和阳光城涨幅分别为27.77%和24.18%，这也是仅有的3家股价涨幅在20%以上的房企，10%以上涨幅的房企共有21家。

  当下，房地产行业正迎来近几年最为宽松的政策面，尽管基本面由于种种原因显出弱势，但疫情对于基本面的影响已反应在资产价格内，而政策面的改善对于未来行业景气预期能够有效提升，对于房企未来行业收入、盈利及现金流增加的预期将更为积极。

  中国社科院财经战略研究院住房大数据研究团队在《中国住房大数据分析报告（抗疫专题）》中做出预测，房地产业属于强周期性、波动性行业，长期的政策调控与频繁的市场波动，使得房地产业具有一定缓冲能力。

  记者手记丨“极度困难”之后

  2月楼市在疫情笼罩下经历了中国房地产市场有史以来最惨烈的一个月。

  供应停滞、需求封冻，一线城市成交量直挫80%以上、多个城市全月0成交，即便在2008年金融危机爆发之时也不曾出现。低迷的数据触发了人们对楼市前景的焦虑与猜测，有人坚定地看空，但更多人认为报复式反弹的到来只待疫情过后。

  全面复工尚无时间表，高杠杆房企在管理成本、高额利息支出之下不堪重负，而上半年的债务到期，令本就面临巨大经营压力的房企开始考虑”活着“的问题。

  但危机从来都是新格局诞生的土壤，线上售房、VR看房本是"不得已而为之"的手段，却在群雄逐鹿中成为未来房企前置销售的重要趋势。

  所幸的是，土地市场已经率先回暖，面对突然的开闸供应，房企仍然在理性投拓中“抢血”，争夺未来业绩转化的希望。

  再一次“极度困难”，再一次变革机遇。

[编辑:小宇]

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