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因疫情蔓延土拍市场交易延期 房企投资面临重新调整

2020-02-05 13:20:57    易房网     国内楼讯     来源:第一财经

随着新型冠状病毒肺炎疫情持续蔓延,房地产行业各链条均被按下“暂停键”,土地市场亦受波扰。

2月2日,武汉土地市场网悄然挂出一则公告,延迟出让武昌滨江2宗地。本计划于2月5日现场出让的P(2019)212号、213号地块,挂牌出让截止时间延长至2月19日。

随着新型冠状病毒肺炎疫情持续蔓延,房地产行业各链条均被按下“暂停键”,土地市场亦受波扰。

“大部分省份城市均发布土地交易延期公告,这本质上是应对疫情、避免人员聚集的措施。”中指土地云事业部研究总监蒋云峰告诉记者,土地出让延期是短暂的,会随疫情减弱而重启。

重要的因素在于,自去年以来,全国土地市场已持续处于降温通道。虽然商品房市场上扬惯性仍在,但作为“楼市晴雨表”,土地市场已率先下行,底价成交、流拍现象成为常态。2019年的寒意还未远去,新冠疫情却抢先为新年土拍市场蒙上阴霾。

最新统计数据显示,1月全国主要地级市土地成交683宗,成交规划建筑面积5471.81万平方米,同比下跌41.76%;土地出让收金2549.88亿元,同比下跌19.74%。百强房企拿地销售比跌至0.27,再创新低。

土地成交大幅下滑

因疫情持续蔓延,中国房地产业正处于前所未有的“休眠”状态。

近日,长沙公共资源交易中心发布《关于暂停各类公共资源交易活动的公告》,称自1月31日起,暂停长沙市公共资源交易平台建设工程、政府采购、土地出让、产权交易等各类项目交易活动,暂停新项目入场预订办理,具体恢复交易时间另行通告。

不仅是长沙,包括广州、四川、黑龙江、辽宁等多个省市均宣布暂停各类公共资源交易活动。与此同时,多个城市纷纷延期或推迟土地挂牌时间。仅2月份以来,便有包括重庆、天津、惠州、武汉、上海、石家庄等六个城市推迟土地交易。

2月3日,天津土地交易中心宣布,推迟5宗地块入市时间。2月底前挂牌出让的地块,不再进行现场报名。仅一家企业报名的地块,采用多方视频方式确认成交结果,不再进行现场确认;多家企业参与竞买的地块,除竞买企业限定3人外,谢绝其他人员到达竞买现场。

尽一切可能减少公共活动、人员接触,成为社会各界对疫情防控最大的支持。然而,春节假期叠加疫情“黑天鹅”事件,仍使1月份的土地交易市场大幅受挫。

据诸葛找房数据中心监测,2020年1月,全国主要地级市土地整体供应913宗,同比下跌25.95%;供应规划建筑面积为8230.8万平方米,同比下跌25.77%;其中住宅类供应567宗,同比下跌32.42%。

成交方面,全国主要地级市土地成交683宗,成交规划建筑面积5471.81万平方米,同比下跌41.76%;其中住宅用地成交面积4256.24万平方米,同比下跌46.04%。土地出让收金2549.88亿元,同比下跌19.74%。

百强房企仍是纳储主动力。克而瑞数据显示,1月新增货值TOP100总量达5010.2亿元。但是,百强门槛值较去年同期下降13%,近四成企业未拿地。拿地销售比也持续回落,今年首月这一数值仅0.27,较2019年末的0.34再度下滑至新低。

实际上,2003年,土地市场供地节奏也曾在疫情中受到影响。中指研究院称,结合SARS疫情中成交数据,当年上半年,特别是3月疫情高发期,全国重点城市土地供应规模增速回落明显,成交规模同比显著降低。

“但进入下半年,宅地市场迅速回弹。下半年供地总规模达到上半年的4.6倍,同时拉动全年供地面积同比大幅增长。”上述机构称。

17年过去,中国房地产市场已不同往日。1月土拍遇冷尽管有春节假期、返乡置业停摆、疫情等因素,但在蒋云峰看来,背后还是市场本身原因。“2019年以来,进入房地产市场的资金受到严格管控,很多开发商的经营资金没有过去那么充足,拿地后劲也有所减弱。”

回暖面临阻力

经过多年高速扩张,中国房地产市场的天花板,已率先在土地市场有所显现。

2019年,土地市场的变化悄然来临。与依旧上涨的商品房成交金额不同,房企购置土地面积已进入下行通道。克而瑞数据显示,随着三四线市场景气回落,房价增速放缓,去年全年土地购置面积2.58亿平方米,同比大幅下降11%。

与此同时,去年最后四个月,土地溢价率均低于10%,重新回到历史低点;越来越多的土地以底价成交,11、12月份,这一比例均超过六成;土地流拍现象也明显加剧,下半年流拍率基本在12%以上。

百强房企均持谨慎态度。2019年,百强房企中有49%拿地金额较2018年同比下降,其中五成降幅在30%以上。10强房企仅中海、绿地、世茂拿地金额同比增长22%、18%和20%。

不过,从全年走势看,去年年末,国内居住用地成交曾短暂“翘尾”。上海易居房地产研究院发布报告称,从2019年居住用地成交面积同比增速曲线可看出,1~7月份为升温阶段,8~11月份为降温阶段,而12月份继续回暖。

上述报告称,2020年是否会延续这个趋势,面临很多阻力和不确定性。“新型冠状病毒肺炎事件影响下,全国各地陆续关闭售楼处、延迟开工时间。‘停售令’和‘停工令’的发布,使得当前房地产交易市场关闭,对土地交易市场产生影响。”

从影响机制上看,“停售令”影响房企项目销售和去库存,导致资金回笼机制被破坏,进而没有能力和动机去购地。而“停工令”会打乱房企投资计划,2020年土地投资计划需要重新调整。

统计数据显示,1月全国100城中,至少有45个城市有明确供地计划。从城市结构上看,二线城市供地规模较大,占比较高。部分三四线城市因为此前重心在于刺激返乡置业需求,土地供应节奏较慢、规模不大,但土地市场的负面效应会在2月份暴露出来。

“目前基本上可以判断,2020年第一季度,居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖,很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善,那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

也有业内人士较为乐观,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称,从短期来看,房地产市场发展速度放缓,对于房企拿地节奏以及营销、融资都会产生影响;但从长远看,疫情产生的是阶段性影响,不会对整体市场造成根本性冲击。

房企经营风险隐存

行业整体停摆下,房企经营风险仍受关注。中指研究院通过风险测评系统工具发现,以下几类企业风险隐存:一是,地王在存货中占比较大的企业;二是,三四线城市布局较多的企业,因为此轮未赶上回乡置业;三是,疫区布局较多的企业。

国仕英进一步分析称,建筑施工与房地产业紧密相关,高度依赖外来务工人员,加之疫情导致全国范围内短期开工不足。从销售看,目前多家售楼处关闭,使得房地产销售额明显下降。这对于一些土地储备、资金面不充足的中小企业来说,冲击性更为显著。

目前,多数房企以房地产开发为主,企业主要靠销售回款提供现金流。当内部现金流供应不足时,只能靠举债融资以维持房地产开发业务运转。而1月份,百强房企业绩规模同比降低近12%,地产销售因疫情受到的冲击显而易见。

在此之下,如何把握好安全边际、控制现金流、调整土地投资节奏成为房企的当务之急。

“在当前的市场环境下,房企可适当调整拿地策略,规避风险,保证现金流安全,促进销售回款。房企要保持理性的投资态度,谨慎布局,避免激进拿地。”国仕英建议。

蒋云峰进一步认为,此轮疫情结束后,预计部分地方政府将加快推地力度,为开发商形成新的拿地机会。新形势下,仍然要聚焦一线及二线有潜力的大中城市,并结合产品能力,选择适合自己的地块。

中指研究院建议,未来房企拿地时可额外考虑几个因素,一是地方政府治理水平,这次疫情暴发后,可看到中部地区政府治理水平弱于长三角和珠三角。同时,考虑城市综合配套,比如教育、医疗条件。“经过这轮疫情,老百姓在考虑购房时,也会考虑这些因素。”

[编辑:梦琪]

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