1月北京二手房交易量料突破万套

“调控不大可能放松，房子买下后孩子上学也用得着。”2月5日，家住大兴瀛海的陈小军夫妇（化名）经过几天的“货比三家”后，在某大型房地产中介机构签下了购房合同。

​近日走访北京多家房产中介了解到，今年以来，类似陈小军夫妇这样的情况不在少数。相关数据显示，北京二手房交易量1月份有所上升。据中原地产研究中心统计，截至1月30日，北京二手房住宅签约9844套。“预计1月份二手房住宅签约突破1万套。”中原地产首席分析师张大伟表示。

价格下降

“三年沉，三年浮，见怪不怪了。”从业10年的经纪人老齐2017年8月以来就没有成交业绩。但作为门店里的老人，老齐的心态较为平静。

2017年6月-11月，北京二手房成交量月均一直在8000套左右摇摆，2018年1月似乎从“躺地板”的状态开始有所跳脱。中原地产研究中心数据显示，截至1月30日，北京二手房住宅签约9844套。链家研究员钟涛对中国证券报记者表示，按照链家市场占有率推算，北京全市当月的实际成交量应该在一万三千套左右。

老齐和他的徒弟小侯也感到今年1月份的情况要好些。“最近来问换房的特别多。从我们这个区域（亦庄）看，不少人想卖房往城里换。”老齐向记者展示了某大型房产中介机构的房源后台。“不少房源虽然‘满五唯一’，但贷款没有还完，也着急挂了出来。想趁能换的时候赶紧换了。”

以陈小军夫妇购买的万寿路某国企宿舍来说，某大型房企中介机构的公开数据显示，2017年3月前的半年时间中，53平方米的小两居成交总价在500万元上下。最高成交价在2016年12月底，同户型同面积的房子卖出了575万元的价格。此番陈小军夫妇成交总价在460万元。“价格相对降了下来。”

陈小军表示，在银行工作的亲戚建议1月出手。“此时银行个贷额度比较充裕。在执行现有政策的情况下，利率有浮动空间。”据记者了解，部分银行的房贷已回归到基准利率不上浮。相关中介则表示，“我们合作的一家银行，如果往理财账户上存一笔钱，能够执行基准利率。”

能换的前提是卖的价格足够高，购买时压力不大。记者以买房名义造访多家中介门店时发现，较2017年“3·17”调控之前的价格，不少区域二手房价格出现不同程度下降。

某资深中介人士对中国证券报记者表示，四环区域的丰台区北大地、五环区域的大兴区黄村等地的房源，价格均有不同程度跌幅。“较去年3·17之前的高点，每平方米少的降几千元，多的降了近万元。”

心态趋稳

“二手房交易是楼市重要组成部分，有需求，总有交易。”采访多位二手房买方、卖方等相关方了解到，大家对二手房交易的政策环境和议价筹码认知越来越清晰。

家住北大地某小区的李小姐，最近张罗着将自己所住的52平方米的小一居换成位于二环边的同户型小两居。“老公上班远，而且今年打算要孩子。”李小姐1月份接待了不少于10拨看房者，自己则看了位于西城区达官营区域的几套目标房源。“看的那几套比2016年底时的价格降了一些。但那个区域小学校较好，房主不太愿意降价。”李小姐表示，目标房源不降价，自己这套房降价空间也就不会太大。对接李小姐的中介则表示，现在二手房交易价格相对平稳，买卖双方有充足的考虑时间。

有一些中介仍会催促交易双方。买房客老林看了李小姐的房子，中介催促他赶紧下手。“4月份，就得用新版的二手房合同，估计到时候税费可能增加。”但老林咨询了一些地产界的朋友了解到“合同改版没多大影响”，还是决定“多看房源，精挑细选”。“老婆和孩子在河南老家，就我自己在北京。买房要多考虑保值升值，多看看没坏处。”老林说。

自去年“3·17”北京出台楼市调控一系列措施以来，调控政策涉及首付比例、贷款年限、纳税年限细化和二套房认定等方面。“北京的楼市调控政策效果明显，而且应该会长期坚持。”某房企资深专家对中国证券报记者表示。

调控持续

“单月破万套，并不能简单地说（二手房交易）回暖了。”张大伟表示。

张大伟指出，从近些年数据看，2017年全年北京二手房住宅成交13.6万套，相比2016年的27万套下跌50%。“2017年的成交量成为2015年以来最低值。从2017年3月底开始调控后的全年数据看，成交量实际上低于2014年。”张大伟表示，在调控持续的情况下，2018年北京二手房市场成交量将继续低迷。

钟涛认为，2018年1月二手房成交量增长是季节因素和政策因素叠加的结果。“年末一般属于刚需集中入市期，且房价连续下跌9个月，不少刚需的购买力开始跟上，因此低总价的房源消化速度相对较快；政策因素方面，担心合同改版会增加税费的预期，导致客户加快了入市节奏。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，目前北京二手房市场探底回升，与前期市场成交量较弱有关。“市场整体仍较弱，但北京这样的一线城市需求较大，不排除部分月份交易量突破预期的可能。”他认为，春节前后，不少二手房房主希望回笼资金，促成交易回暖。

北京市在共有产权房、政策租赁房方面加大供给，预计将持续影响二手房市场成交量价。张大伟表示，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质以及合理分配，将进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。