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专家总结|买房五步走:第二步90%的人都没走好

2018-02-05 09:57:50    易房网     本地要闻    

[摘要] 现阶段高房价、高利率、不能用公积金(大多特大城市已陆续推出公积金使用细则,唯独青岛没有,差评),要啥自行车呢?现在买房的人都是后知后觉。

很多人决定买房子后,都会有无数个问题。我能买哪里?我应该买什么?应该怎么买?

房子,能涨么?哪里的房子能涨得多?我到底,应该买多贵的房子?东南朝向更好还是南北更好?户型不方正到底行不行?

然而搞定这五步,无论刚需、改善还是投资都适合!

1、计算你未来3年的月供能力(现金流能力)

未来楼市波动,抗击波动的最好方法是规划好未来3年的现金流。

那很多童鞋会继续追问:怎么解决未来3年的现金流问题呢?

不得不继续引导大家来算,你未来3年的收入有哪些?

一、来自“事业或主业”的工资、奖金或生意的利润等。这是笔常规的钱,而且是会增长的钱。

二、买房之后,银行认可你的实力和信用,可以做一些装修贷、消费贷等。这种钱,虽然是贷款的钱,但也算是利率相对较低、合法资金来源的钱,能帮你解决一些现金短缺问题。

三、过了2年了,房子增值了,可以通过加按或抵押贷款把增值部分贷出来的;或者通过交易,把增值的利润部分套现出来。这种钱,也是一种可支配的钱。

四、跟亲朋好友筹钱、借钱,大钱、小钱是钱,细水长流借亲友的钱也是钱;而且利息还低。

五、有了房和车、或者工作及收入还不错,办理一些大额信用卡,也能解不时之需。

这5大类的钱,都是你能包括进去的钱。只是,其中除了工资的钱可以十足十算足,其他方面的资金不能搞太多、否则容易紧绷。记得千万不能草率地去借利率偏高的小贷公司的现金贷什么的哦!算清楚未来3年有哪些资金的来源,扣减掉生活和事业发展的必须开支,就大体知道资金的月供的能力了。

2、计算你能落地的杠杆比率(负债率)

不同地方,有不同的住宅贷款环境。

有的地方,3成首付;有的时候,5成首付;有的不限购的地方,2成首付。首付越底,杠杆越高,负债越高。

(举栗子:资产值500万,首付3成150万,负债70%为350万,杠杆3.3倍)

你要想清楚,你想月供成数多少、负债多少。作为一个投资客,可能喜欢高杠杆,负债高,以后涨一把、就赢大了。

对于普通家庭来说,则喜欢安全、稳健,即要赚到、又不能亏、利息负担也不能大,就只能正常3-5成首付。

对于保守的人来说,借债总是件恐怖的事,20年下来、付了几百万利息给银行,太可怕了;所以,尽量少贷款。

......种种权衡,种种计算,种种家庭内部群策群力或斗智斗勇,最后,总是能确定下一个杠杆率、负债率的目标。

3、通过首付、杠杆率,核算购房总金额

公式:购房总金额 =首付资金/首付成数(如1成、2成、3成、5成...)

比如:首付资金100万,当地住宅首套首付能2成,未来3年平均月收入3.5万、月供最高负担能力2.5万:

购房总金额 =100万/20% =500万;

负债额 =500 -100 =400万;

月供按住宅贷款、25年,约2.4万左右。

得出这个总额,整个购房策略的推导已经完成一半。

因为这个总额对应的负债(贷款),是你3年内还得起的。

任何楼市的风吹雨打,都影响不了你。

4、确定你购房的目标和投资的类型

这个时候,必须得扪心自问、诚实回答:是纯投资,追求高回报?还是要上车,解决基本需求?还是要改善,解决住得好又涨得了的问题?还是要买个学位,让娃有个前景?

这几个,是关键的“需求”和“目标”,由不得半点自欺欺人的含糊。

对于投资客来说,其实很简单,明白自己是要什么样的回报率、回报速度的房子,根据回报潜力去锁定区域和楼盘。

对于自住及自住兼顾投资的来说,就是要把自住的核心需求,排序出最在乎的3个条件,根据这3个条件去圈定区域和楼盘。

5、根据杠杆可行性、标的匹配需求性

圈定区域和楼盘

对于投资者来说,不是每个地方,都能符合投资客的杠杆率需求。

对于自住者来说,不是每个地方,都有符合个性化的需求的房子的。

通过贷款杠杆、购房资格、购房总金额,能把适合片区和楼盘圈定,接下来不外乎就是综合权衡面积、总价、房间数、朝向来选择户型和房源了。

这个时候,终于说到了“地段”这个级别的细粒度条件——梳理清楚可以输入到购房网站的搜索条件:

选定一两个区域,输入总价范围、面积范围、房型,点下【搜索】按钮,一串串房源就列出来了。你就可以尽情的在里面翻牌子、看户型,挑出10个大致符合要求的楼盘,约了中介去踩盘。

在这10个楼盘的看房过程中,你自然会慢慢顺藤摸瓜、信息合纵,获得更多符合需求的楼盘或区域;都熟悉以后,你就自然可以进一步缩小标的范围,进行精准盯盘了。

这样一套五步购房法,能让你条例清晰地把房买对。

按这个流程,每个人都能做得很好,是不是?

楼市震荡期买房六大建议

1、如果手上房子过多、杠杆率过高、资金链比较紧张,可以抛售一部分,回笼资金,规避未来可能到来的房价下跌风险。

2、手中有钱,再找购房资格,如果能买到崂山区、高新区等限价新房,还可以再买入。因为这种新房的价格,远远低于周边二手房价,买到就是赚,比较安全。

3、从投资的角度,尽量新房,不要买二手房。只买有限价红利的新房,坚决不买跟市场价差不多、甚至比市场价还贵的鸡肋盘。

4、如果手上只有一两套房,可以按兵不动。因为现在既不是卖房好时机,也不是买房好时机。毕竟现在,鸡肋盘你不愿意买,高性价比的楼盘又有很多人摇号、很难买到。

5、如果是刚需,在青岛没有房子,那还是赶快买吧。一是青岛2。0万元/㎡以下的低价盘不多了,且行且珍惜。二是以后全是高价地,今年不买房,明年买地王。三是上车要紧,未来你可以在车上换座位;你不上车,可能以后连上车的机会也没有了。所以刚需不买房的风险,远远大于买房的风险。

6、改善,伺机而动吧。买适合自己住的好房子,当然也要摇号,祝你好运了。

推荐朋友们这个安全买房三原则

1、如果该楼盘的价格,比周边楼盘和二手房,低一大截,存在较大限价红利,那就属于被政府严格限价的“限价盘”,比较安全,值得买。

2、如果该楼盘的价格,跟周边楼盘和二手房差不多,那么就是正常市场价,没有限价红利,对这种“鸡肋盘”应谨慎购买。

3、如果该楼盘的价格,比周边楼盘和二手房,高出一大截,并且在品牌、品质等方面并无明显优势,那就存在透支房价的风险,不应买入这种透支盘。

青岛二手房市场2018年可能会出现的局面

1、新房不好卖,二手房也入冬。买房人观望情绪浓厚,对二手房也更加挑剔。

2、二手房价格涨不上去,不急卖的房主可能会主动下架房源惜售,等市场好了再说。也有部分房主因为各种原因,急于抛售,这对买房人来说,是个机会可以淘一淘好房子。

3、二手房市场转冷,部分二手房也出现了一定的议价空间,主要集中在老旧小区或总价较高的房源。

4、由于贷款政策的不断收紧,部分银行甚至停贷二手房业务,导致二手房交易周期拉长,信贷政策对二手房市场影响格外显著。

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