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李沧区金水路C4、C9地块本周四拍卖 新年土地市场开场

2018-01-30 10:27:06    易房网     本地要闻    
  据青岛市国土资源局发布的土地出让公告,本周四(2月1日)将整体出让李沧金水路C4、C9两幅地块,地块用途为住宅、商务金融。地块起拍价为6480元/平方米,起拍总价23.2亿元,整体商业配比约75%。

从2017到2018,青岛主城区上市的新地块不多,李沧区的新地块更少,2018年新年土地市场开场,就先有这样的主城重量级地块上市,一时间引起了广泛关注。小编也于近日实地考察了这2幅地块,下面就请大家随小编一起来看看吧——

一、李沧金水路C4、C9地块测评

blob.png

地块区位



  地块基本信息:

  宗地编号:358-369-370213-009-014-GB00069,357-368-370213-009-014-GB00070
  地块位置:李沧区金水路以南、东川路以东、九水路以北、李村河以西
  占地面积:12.15万平方米
  建筑面积:35.8万平方米
  起拍楼面价:6480元/平方米
  土地用途:住宅、商务金融
  容积率:C4地块≤3.5,C9地块≤2.5
  建筑密度:30%
  绿化率:25%
  出让年限:住宅70年、商务金融40年

  地块区位价值评估:

  小编实地走访,这2幅地块北接万科生态城,西邻万科如园,东邻李村河公园,周边住宅社区众多,生活配套较便利。

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地块现状实景(绿网覆盖部分)



  优势分析:

  1、建设用地现状平整。地块已经被整理过,绿网覆盖,而且地块方正,规模成片,利于后期主题规划建设。

  2、周边新建住宅小区比较集中,周边有万科生态城、万科如园、和达和城、海尔博悦兰庭、新城香溢紫郡、卓越皇后道等,这些皆是规模比较大的社区,新地块的商业建成后可以共享周边住宅小区的人口红利。


  3、位置优越,交通方便,金水路和九水路为东李主要交通干道,南北干道滨海公路(松岭路)离项目较近。

  劣势分析:

  1、地块东面较为封闭,目前地块东面隔河相邻的南北干道毛杨路,没有能通过李村河公园进入新地块的车行动线,这在一定程度可能会影响地块的人气。

  点评:

  本次拍卖地块长远来看位置上佳,周边人流量巨大,然目前商业配套不甚成熟。

  这两幅地块虽然商业占比较大,但与12月22日拍卖的李沧中崂路金融商务区地块情况类似,独没有零售商业这一块。二者体量也相当,中崂路地块建筑面积49万平,此地块建筑面积35万平。

  当时中崂路4幅地块起拍价从4700元/平到7500元/平方米,此次C4、C9地块起拍价6480元/平方米,基本处于合理价位。

  据了解此次上市的两幅地块中,C4地块曾于2014年3月和10月两次上市,均因商业比例过高而遭流拍,此次C4地块再上市具体规划指标,进行了调整,容积率由4.17下调到3.5,而起始楼面地价由3350元/㎡上调到6480元/㎡,上涨了93.4%。而本次再出让,C4地块将与C9搭配出让,2宗地整体商业比例为75%。75%的商业占比大大超出了一般房地产公司的操盘能力。此前,李沧中崂路地块上市时,商业占比也达到70%,最终被李沧国资平台拿走。

  加之,地块设定的拍卖条件来看,定向拍卖的可能性较大:

  1、竞得土地的开发单位在项目竣工后3年内不得出售任何商品住宅及商务楼宇,由李沧区属国有企业承租用于科技人才科研办公及居住使用,3年后,除自持商品住宅建筑面积外,其余商品住宅及商务楼宇若出售需征得李沧区政府同意。

  2、土地竞得人需就建筑风格、建筑外立面(满足花园式城区、绿色建筑的要求)、地下空间利用(负一层至负三层按照院士实验室功能建设)等方面书面征求李沧区政府同意后,方可向市规划主管部门报审方案。

  通过李沧中崂路商务金融区地块与此次商务金融地块的出让,管中窥豹可以看出一些端倪,房地产已不单单是房地产了,在城市规划和地块出让上,政府或有将土地出让与产业结构调整、人群调整、基础设施补足、公共服务强化各种功能综合在一起的考虑。

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