龙头房企冲击万亿销售 地产行业集中度快速提升

有业内人士预计，随着行业集中度的加速提升，从五千亿到突破万亿，龙头房企规模跨量级提升所需时间将大大缩短。在现有规模优势下，强者恒强，落后者要弯道超车很难。目前房地产行业内的并购正在逐渐告别以往那种以拿地为导向的扩张规模的阶段，不仅收购金额越来越大，所涉及的地域范围和业务范围，都远远突破了此前常见的框框。

开年以来，地产板块持续走强，尤其是地产龙头公司，更吸引了各路资金关注，多只地产股创出新高。究其原因，2017年是房地产行业集中度真正开始快速提升的一年，各种资源向龙头房企汇集。未来，房企规模将呈跨量级的提升，已有房企巨头提出2018年冲刺万亿销售目标。规模优势下，龙头房企将控制更多土地，内在价值提升。再加上2018年不少房企将迎来高溢价项目结算高峰，有助于房企业绩持续释放。

龙头规模将跨量级提升

​近期各大房企都在召开年度工作会议，已有规模排名前四的房企在内部提出2018年“保八千亿、冲万亿”的销售目标。自2010年万科成为房地产行业首家年度销售破千亿的房企，到2017年“碧恒万”三巨头齐齐突破五千亿销售大关，从千亿到五千亿的量级跨越用了7年。有业内人士预计，随着行业集中度的加速提升，从五千亿到突破万亿，龙头房企规模跨量级提升所需时间将大大缩短。

克而瑞房地产研究中心数据显示，截至2017年末，销售规模达千亿的房企有17家。TOP10房企已占据近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升5.7个百分点；前200强的市场份额已达62.3%。2018年，市场集中度有望加速提升，龙头房企优势将更加明显，预计今年的房企前四强销售总额有望达到3万亿，Top10房企市场份额预计将达到35%，Top30房企则有望占到市场的半壁江山。

在行业集中度迅速提升过程中，通过招拍挂、收并购等渠道，各级市场资源向龙头房企快速汇集。广发证券房地产行业首席分析师乐加栋认为，在现有规模优势下，强者恒强，落后者要弯道超车很难。“要实现弯道超车一定要在适当的时候加大杠杆，高杠杆则意味着高成本，而高成本的消化必然需要房价上涨周期的氛围，目前的政策环境显然不具备这一条件。”他认为。

房企并购边际外扩

一方面，低库存背景下企业很难拿到低成本土地；另一方面，在去杠杆的政策环境下，企业融资扩张的渠道减少、难度变大，大多数中小房企艰难求生，只能等待被大房企并购。据明源房地产研究院的最新数据，2017年前三季度，境内房地产并购总金额超过900亿美元（约合5902亿元）。考虑到并购及项目交易的统计相对滞后等因素，业界预计，2017年全年的地产收并购规模应该在6000亿元以上，创历史新高。未来，房企间的收并购将更加频繁，甚至百强房企之间的收并购也将出现。

龙头房企可以控制更多土地资源。由于市场信奉“今天的土储就是明天的规模”，那些拥有大量优质土储的房企正享受估值的快速上升。因此，部分身居第二梯队、销售规模在500亿以上的房企也加速收并购，奋力跻身龙头房企之列。从2017年房企新增土储情况来看，除了已占据优势的龙头企业，那些城市布局合理、融资空间较大的二线龙头也有望凭借优质土储驱动增长，实现加速发展。

值得关注的是，目前房地产行业内的并购仍以拿地为导向的项目并购为主，尚处于房企扩大规模的野蛮成长阶段。但从2017年开始，行业内并购已出现“纵深化”迹象，典型案例如万科收购普洛斯、融创与富力收购万达文旅及酒店项目等，跨区域、跨业务线的并购增多。

“不只是金额越来越大，收购所涉及的地域范围和业务范围，都远远突破了此前常见的框框。”一位业内人士指出，边际的外扩，反映出开发商的并购不只意在扩大规模，还希望在业务的纵深方向上获得更多机会。

高溢价项目大量结转

与此同时，进入2018年，2015年、2016年这两年房价暴涨的收益也将进入集中结算期。上证报资讯统计数据显示，截至今年1月25日，共有43家A股上市房企发布业绩预告。其中，净利润同比增加的有29家，占比达67%；预增房企中，有多达16家净利润预增上限超过100%。比如，新城控股预计公司2017年净利润同比增幅将达到60%至100%；阳光城预计同比增幅在62.2%至103.2%。

有行业分析师认为，受惠于前期大量高溢价项目进入结转，房企盈利能力将得到改善。行业集中度快速提升和业绩加速释放，将帮助行业龙头穿越周期，带来利润的稳定性和可持续性。

再加上房地产调控政策趋于精准化，楼市调控进入分类调控、因城施策的新阶段。东方证券房地产首席分析师竺劲认为，无论是放宽落户条件，还是为人才购房大开方便之门，都将明显增加潜在购房人群，利好房企未来销售。更重要的是其释放的信号意义，各城市将根据自身情况制定合理的政策，以保障房地产市场平稳健康发展。