23城可放宽首套房贷款利率！“券商一哥”：部分区域利率将下探至3.8%左右

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

国家统计局定期发布房价指数数据的70个大中城市中，有23个城市6月至8月新房销售价格指数环比、同比均连续下降，符合首套住房贷款利率下限放宽条件。贝壳研究院数据显示，在目前符合条件的23个城市中，至少有天津、武汉、大连等17个城市已处在首套房贷利率4.1％的下限水平。

中信证券预计，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8％左右，即较LPR要低50个基点。贝壳研究院认为部分城市保守估计会降到与经营贷类似的3.6％-3.7左右的水平。

从市场反应来看，截至9月30日收盘，A股房地产板块上涨1.91％，银行板块上涨0.68％。房地产板块中，天房发展、天保基建、海泰发展收于涨停，中国武夷、津滨发展、金地集团、福星股份、首开股份、栖霞建设、华联控股、保利发展等涨幅均在4％以上。

23城可放宽首套房贷利率政策

根据人民银行、银保监会9月29日向中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行及各银保监局发布的通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

通知表示，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

贝壳研究院数据显示，23个符合首套住房贷款利率下限放宽条件的城市中，目前有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理等城市已处在首套房贷利率4.1％的下限水平。相较而言，兰州、北海目前首套房贷利率偏高，分别为4.6％、4.85％。

降低购房成本

“券商一哥”中信证券9月30日发布研报表示，尽管政策有明确的适用范围、适用时间，但在符合条件的情况下，本轮政策力度较大，即允许相关城市首套房按揭贷款利率定价下限从4.1％（即LPR下浮20个基点）进一步下降到金融机构能够承受的最低水平。结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8％左右，即较LPR要低50个基点。过去十年，个人购房贷款的平均利率最低低于基准利率（后为LPR）60个基点。如果按2022年年中按揭贷款平均利率4.6％计算，利率降低到3.8％则意味着20年期购房月供将下降6.7％。对于适用区域而言，此次政策的力度略大于调降LPR或降低按揭利率下限20个基点。

中信证券还表示，相比调降LPR和调降按揭贷款利率下限而言，这一轮政策有更明确的适用范围和时间限制。除前述23个城市之外，还有11个（包括郑州、太原、沈阳等）城市尽管不满足三个月房价持续环比和同比下降的条件，但房价确实下跌明显，到8月底，按照统计局标准，新房价格同比跌幅超过3％。上述这些城市房地产市场供给偏大，去化困难，降低利率能够有效避免销售、信用和交付陷入恶性循环。限定可以调降利率的城市范围，可以有效避免按揭贷款利率下降过快带来的舆论争议，可以一定程度避免商业银行盈利过快下滑。规定政策有效期到2022年底，可以在工具箱中保留更多政策选项，又可以促进刚需购房需求在四季度尽快释放。

业内研究机构9月30日表示，预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。据调查，23城中多数城市基本执行的是4.1％的下限利率水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6％-3.7％水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。