岛城房地产市场出台多项规定

2021年已经进入岁尾，对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“三条红线”和“集中供地”等，成为回顾这一年的关键词。

对青岛而言，今年是青岛十四五规划开局之年，全新的发展格局之下，青岛开启新一轮城市规划，也出台了一系列政策，打开全新的城市发展之路。无论是发布的《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，还是物业新规、公积金新规……这一切都与我们的生活息息相关。

这一年，我们身边发生了太多关乎房价和未来楼市走向的大事件……

★城市规划

打开全新发展格局

2021年3月，青岛公布《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出未来五年，青岛将统筹现代化大都市空间、规模、产业三大结构，科学布局生产、生活、生态三大空间，形成多中心、网络化、组团式、开放型、城镇空间形态，打造更具竞争力、更具发展活力、更可持续发展的现代化国际湾区。

★物业新规

业主委员会有合法“身份”

在很多人眼里，小区成立的业委会，很多时候并没有太大职能，往往成为摆设，小区内的大小事务还是要听物业的。日前青岛市颁布新修订的《青岛市物业管理条例》(简称《条例》)，并于5月1日正式实施。这其中，最大的变化就是明确了业主委员会的地位。长期以来，因为没有合法身份，业主委员会运作起来一直很尴尬。严格说来，由于业主大会不作组织登记，无法开立账户，共有收益只能交由物业服务企业代管或者存入业主委员会成员个人账户，容易导致共有收益账目不清、资金挪用等问题。

★公积金新规

租房提公积金更加严格

不仅买房可以用到公积金，按照相关规定，现在租房和装修都可以提取公积金来支付。不过为了进一步的规范公积金的提取，青岛住房公积金中心还发布《关于租赁住房提取住房公积金有关事项的通知》，强化租赁住房提取住房公积金额度管理，加强租赁住房提取核查。最主要的内容是规定了租赁住房提取住房公积金额度，其中职工未提供房屋租赁备案凭证的，每人每年提取金额不超过8400元。另外，对于能够提供房屋租赁备案凭证的，按照《通知》要求，提取公积金的金额也不能超过实际房租支出，而且也规定了每月提取的上限：职工及配偶每月最高可提取额度不超过2500元。另外，租赁本市公共租赁住房的，所有提取人合计提取金额不超过实际缴纳的房租。

除此之外，通知还要求加强租赁住房提取核查，缴存职工应当按照本市住房公积金提取相关规定，以真实的租赁行为和证明材料申请提取住房公积金。

★面积明示

公摊面积应在合同中标注

山东省住房和城乡建设厅网站挂出 《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》，通知要求自6月1日起，商品房买卖合同应明确房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积，并约定面积差异处理方式。

自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋(含地下储藏室、车位、车库)的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确(若储藏室、车位、车库按个销售，应在合同中单独约定)，并约定面积差异处理方式。

★建筑质量

试点为建筑质量“买保险”

青岛市住房和城乡建设局与青岛市财政局、青岛市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合印发 《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》“以下简称《实施方案》”的通知，将在青岛市范围内推广“住宅工程质量潜在缺陷保险”。

按照《实施方案》，将本市行政区域内新建住宅工程项目作为工程质量潜在缺陷保险主要试点对象，鼓励其他房屋建筑工程项目开展工程质量潜在缺陷保险试点。住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围主要为：整体或局部倒塌，地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降，阳台、雨篷、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌 (含脱落)或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂，主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂。以及国家、省、市法律、法规、规章和工程建设强制性标准规定的其他情形。同时还包括围护结构保温工程、防水工程、装饰装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装工程、供热与供冷系统工程等内容。

★落户新政

多地放开或降低落户门槛

3月15日，青岛深化户籍制度改革，发布落户新政。新政策放宽了学历、技能人才落户条件，关于对其他学历人才的学历要求，由现行政策的全日制扩大至国家承认学历的大专以上学历人员(含技工院校、职业院校毕业生);坚持居住优先，取消原有单套商品住宅城区(市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区)90平方米以上、新区(青岛西海岸新区、红岛经济区、即墨区)60平方米以上的面积限制，实现在我市取得居住性质的合法产权型房屋人员(含已办理房屋转让合同网签备案)及其近亲属即可办理落户。

6月，胶州市发布了《胶州市人民政府关于进一步深化户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)，全面放开城镇落户政策。从胶州市公安局了解到，《意见》明确了五大类城镇落户途径，即：人才落户、居住落户、亲属投靠落户、稳定就业落户和赋权激励落户;畅通了入乡返乡人员落户渠道;强化了落户权益保障等。随后，山东省人民政府办公厅印发《关于支持青岛西海岸新区进一步深化改革创新加快高质量发展的若干措施》的通知青岛西海岸新区进一步降低落户条件全面放开落户限制实现落户“零门槛。继胶州、西海岸新区全面放开落户后，平度市政府出台了《关于进一步深化户籍管理制度改革的意见》，全面放开外来人口落户城镇限制。

★公积金缴存基数

调整后最大获利者是上班族

6月23日，青岛市住房公积金管理中心发出通知，2021年度住房公积金缴存基数将进行调整，2021年度单位和职工住房公积金月缴存额上限各不得超过3180元，缴存比例在5%—12%范围内，本次调整时间为2021年7月1日至2022年6月30日。青岛2020年度住房公积金个人月缴存额上限标准为2958元，单位月缴存额上限标准为2958元，合计为5916元。即本次缴存上限上调了444元/月。

另外，市住房公积金管理处还推出公积金提取“网上帮办”业务系统，通过该系统住房公积金提取业务类型可全部全程网上办理，缴存职工足不出户即可办理公积金提取业务。

★集中土拍

房价平稳是主基调

12月15日，随着西海岸最后17宗地块成交，连续三天的青岛三批次土拍正式结束。针对此次土拍所反映出的市场特点，业内人士总结出三点：“热门流拍”“底价成交”以及“拼单拿地”。回顾从5月份开始的三次集中土拍，从第一次开平路地块拍出近年来的最高地价，再到第二次土拍多以底价成交，再到第三次土拍多宗热门地块流拍，土拍市场的变化与今年楼市走势完美契合。

土地市场开始降温，土地出让金、土地成交均价、平均溢价率持续下降。业内人士普遍认为，受国家房住不炒和稳定楼市政策影响，调控政策持续加码，导致热点城市的土拍市场逐渐降温。而地价的稳定，也是房价企稳的先决条件。从目前大多数地块还是以底价成交这一趋势来看，“稳定”依然是2022年的房价走势的关键词。