多地出台房价“限跌令”， 楼市转折点出现？

短短几个月时间内，中国房地产市场似乎已经出现热冷转换的拐点。重要的标志之一就是限制新房价格跌幅的“限跌令”重出江湖。

近日，包括江苏江阴、湖南岳阳等多地针对开发商降价等问题出台政策或者约谈了相关企业。据中原地产研究中心统计，近期已有超过6个城市这样做，包括唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴和岳阳等。

例如：江阴市提出，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。情节恶劣者将取消所有批次预售改为现房销售。

此外，据当地多家媒体报道，湖南岳阳近日提出，新房销售价格不得低于备案价的85%。

长春也在此前出台的一份文件中，要求房地产企业合理申报商品住房预售价格并公示，且实际不得低于九折销售。

限制新房价格跌幅并不是首次出现。2014年，在楼市陷入调整之时，杭州市曾规定，商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将被限制网签。

2017年，广东省中山市明确，商品房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，无法网签。

2019年，安徽省马鞍山市规定新房售价不得低于备案价格10%。当年，大连市也要求，新项目的实际网签备案价格下浮不得超过5%。

房价上涨动力强劲的城市自然无需“限跌”。会出台“限跌令”的地方大多库存压力加大，房地产市场出现转折。

以湖南岳阳为例，根据国家统计局发布的数据，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7%，是70个大中城市中新房价格环比跌幅最大的地方;当月岳阳二手房价环比也下跌0.6%，在70城中跌幅仅次于南充市。此外，昆明、岳阳等城市也曝出下半年以来多个新房项目价格明显下调的消息。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年楼市调控层层加码。从杭州的打新摇号，到北京限制离婚购房，再到多地规定人才落户购房的时间，过去的种种漏洞正被一一堵上。加之房贷等金融端的收紧，2021年下半年楼市进入调整周期难以避免。

不过，这种调整并不是同时或者同步的。在一些城市“限跌”的时候，另一些需求旺盛的城市或仍在收紧调控给市场降温。如：近期，海口、三亚接连升级楼市调控，要求已备案过的商品住宅项目，原则上一年内不涨价。张大伟认为，这说明房地产领域已经出现双向调控，控涨和限跌并存。

为何多地出台“限跌令”?广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社记者表示，无论对中央还是地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标，大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动。房价下跌预期形成后，会导致价格进一步下滑，从而形成循环。所以，政府需要出手干预。

近年来，房价下跌时，往往会出现业主聚集“维权”、抗议开发商降价等情形。此时，针对楼盘价格和品质问题的“房闹”也会频繁上演。如果房价过快下跌，还可能会有部分购房者停止还房贷，甚至出现“断供潮”，引发金融风险。

值得注意的是，出台“限跌令”的往往以弱二线或者三四线城市为主。李宇嘉指出，相比一二线重点城市，三四线城市往往产业结构相对单一、传统，升级较慢。地产繁荣以及依靠地产的强大产业关联性，带动上下游投资、消费和就业增长，对这些城市非常重要。

比如：在一些地方，居民家庭消费很大程度上是由购房和装修带来的。因此这些城市对房价下跌的容忍度更低。另外，房价下跌意味着“土地财政”下滑，对于产业支撑不够强的地方，财力影响较大。