年内楼市调控次数突破400次 “金九银十”还会来吗？

严打“假离婚”购房、房贷审批“三价就低”、严禁炒作回迁房、学区房“双限”……8月楼市调控政策继续井喷。机构数据显示，年内楼市调控次数创新高突破400次。

“打补丁”补漏洞

8月，多地放出楼市调控大招，部分地区对过去存在的漏洞“打补丁”“堵漏洞”。

一线城市来看，北京严打“假离婚”购房，规范新房销售。自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在北京购买商品住房。此后，北京又下发通知规范新房销售，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析，北京此次限购属于“打补丁”和“堵漏洞”的导向。对于相关家庭来说，通过离异方式来骗取购房资格的行为，已经难以走通，堵住了借假离婚来变相炒房的行为。

上海房贷审批“三价就低”。即银行将根据合同网签价、交易中心核验价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度，可以压缩贷款额度。

深圳严堵小产权、回迁房炒作。防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作，违规者将进行查处;严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房等住宅类历史违建。

深圳中原研究中心指出，深圳楼市从商品房、公寓、学区房到小产权房无一例外被纳入监管范畴，政策或有利于降低回迁房村民预期，推动深圳旧改项目的落地。

8月初，广州黄浦区取消人才住房政策，该政策于2019年年底发布。之后，南沙区调整人才及港澳居民购买商品房政策，户籍、社保和个税缴存限制是此次新政的发力点。

严跃进表示，广州南沙区和黄浦区人才购房政策调整，都对人才购房增加了约束。体现了政策“打补丁”做法，打击了“假人才真炒房”的现象，进一步落实房住不炒的导向。

二三线城市也从限购、限售、限价及学区房等方面加强调控。

8月30日，西安下发通知，不仅扩大住房限购、限售范围，而且强化住房限购措施，落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。

合肥对学区房“双限”，为全国首例。包括，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学等学区范围内购买二手住房。建立热点学区二手房交易指导价发布机制，首批实施范围共16个学区。

海口新房限价。明确初次申报预、现售的商品住房销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。

东莞试点“5折买房”。试点方案提出，三限房(限房价、限地价、限销售对象)由政府指定的代持机构与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。

此外，内蒙古、贵州、河南提高了公积金的使用成本，银川、大连、衢州等地延长限售年限或扩大限购范围，金华、义乌则提出新房公正摇号销售，河北、杭州、厦门、温州等地则要求不得炒作学区房或报团涨价等。

年内调控超400次“金九银十”要凉凉?

中原地产研究中心统计数据显示，截至8月22日，年内全国累计房地产调控突破400次，月均超过50次，2020年前8个月为368次，2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录。

中原地产首席分析师张大伟指出，在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，1月至8月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

“约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征。这体现了在房地产调控一城一策的基础上，住建部的督导作用在加强。全年多城市被约谈这也代表了房地产调控政策在下半年继续从严的取向。”张大伟分析称，在过去几年房地产调控一城一策下，中央部门再次开启密集发布政策，特别是住建部和央行持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富，中央房地产调控方案密集出台，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立“人、房、地、钱”的联动机制。

张大伟进一步指出，2021年上半年已经有广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市被住建部不同程度约谈督导，预计下半年房地产调控从严趋势不变。

在兰德咨询总裁宋延庆看来，2021年调控政策多、频次高，说明政策的“颗粒度”越来越精细化，政府的政策水平也一直在提升，但导向并未发生根本性变化。“国家还是在想方设法建立长效机制，以此促进房地产市场持续稳定发展。”

对于后期楼市，58安居客房产研究院报告指出，从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年年底，调控将从严不变。市场退烧难免，传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现，“金九银十”成色将大打折扣。

“就近期调控风向看，市场火爆场面是难以出现了，因为各类调控确实比较明显。但这也不意味着市场数据必然是负增长。”严跃进进一步解释称，如果推盘规模大，且今年三季度的市场需求压抑后重新释放，后续一些城市交易数据不见得会出现环比或同比的下跌。

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)